In de huidige krappe woningmarkt (ook in de regio Bergen op Zoom) moet je vaker boven de vraagprijs bieden om de concurrentie voor te zijn. Woningen gaan soms zelfs ver boven de vraagprijs aan je neus voorbij. En misschien frustreert het je wel dat je (weer) een huis misloopt omdat je bod niet voldoende was. Er is helaas geen standaardregel die aangeeft hoeveel je zou moeten (over)bieden. Maar er zijn wel een aantal stappen die helpen om tot een goed doordacht (openings)bod te komen.
1. Zorg dat je van tevoren weet wat financieel mogelijk is
Voordat je gaat bieden, is het verstandig om meer inzicht te krijgen in je financiële situatie. Zorg dat je weet wat je maximaal kan/ wil lenen en wat je maximaal per maand kan betalen. Zo weet je wat er financieel mogelijk is en kan je goed voorbereid de onderhandelingen in.
Tip: Laat je hypotheekadviseur van tevoren je (maximale) hypotheek en maandlasten berekenen op basis van jouw inkomen, financiële situatie en aankoopplannen. Zo weet je precies hoeveel je kunt (en wil) lenen.
2. Krijg inzicht in de waarde van de woning waar je een bod op wil doen
Als je vervolgens een bod wil uitbrengen, zorg dan dat je ook zicht hebt op de waarde van de woning.
Tip: Een aankoopmakelaar kan op basis van marktkennis vaak een goede inschatting maken van de werkelijke waarde van een woning.
3. Bepaal je openingsbod
Als er meerdere kapers op de kust zijn, is je openingsbod een belangrijke stap richting de koop van de woning. Wat een goed openingsbod is, hangt af van de waarde van het huis, hoeveel je maximale hypotheek is en hoeveel eigen geld je erin kunt/wil steken.
Probeer er ook achter te komen of er veel andere geïnteresseerden zijn en of de verkoper(s) snel wil verhuizen of juist niet. Bij een woning die al aantal maanden leegstaat en je de enige geïnteresseerde bent kan je veelal anders bieden dan wanneer een woning pas enkele dagen op Funda staat.
Overweeg je om te bieden boven de vraagprijs, houd er dan rekening mee dat je niet meer dan 100% van de woningwaarde kunt financieren met een hypotheek. Mocht uit het taxatierapport blijken dat de werkelijke waarde lager ligt dan je bod, dan bestaat de kans dat je de financiering niet rond krijgt. Een openingsbod dat dicht bij jouw maximum ligt, geeft je nog maar weinig ruimte om te onderhandelen.
Tip: Een aankoopmakelaar kan je ook helpen om tot een goed (openings)bod te komen. En omdat een makelaar niet wordt beïnvloed door emoties, loop je minder risico.
4. Bepaal onder welke ontbindende voorwaarden je het bod uitbrengt
Een bod is meer dan alleen een bedrag. Zo kunnen ontbindende voorwaarden en de afspraken over de overdracht ook onderdeel van je onderhandeling zijn.
De meest bekende ontbindende voorwaarden voor de koop van een woning zijn dat je de hypotheek voor de financiering van de woning niet rond krijgt en je na een bouwkundige keuring besluit af te zien van de koop.
Verkopers willen graag snel zeker weten dat een koop doorgaat. Daarom is een bod zonder financieringsvoorbehoud aantrekkelijk: ze hoeven niet zes tot acht weken te wachten tot de financiering rond is of bang te zijn dat het koopcontract later nog wordt ontbonden. Om meer kans te maken op een woning, zijn kopers daarom tegenwoordig steeds meer bereid risico’s te nemen en zelfs te kopen zonder voorbehoud van financiering. Dat blijkt ook uit de nieuwste cijfers van de Funda Index.
Bieden zonder financieringsvoorbehoud is echter niet zonder risico. Maar als je verwacht je huidige woning met overwaarde te verkopen, je eigen geld hebt of een schenking krijgt, kun je wellicht meer zekerheid bieden aan de verkoper. En dat maakt je een interessantere partij. Misschien koop je een huis bijvoorbeeld voor €375.000 en heb je maar voor €300.000 aan hypotheek nodig. De kans dat je de financiering rond krijgt, is dan groter, waardoor het voorbehoud van financiering minder risico’s geeft voor de verkoper.
Tip: Als je wilt bieden zonder voorbehoud van financiering of een financieringsvoorbehoud wil opnemen voor een bedrag lager dan de vraagprijs, is het wel zeer verstandig dit van tevoren goed te overleggen met je financieel adviseur.
Afzien van een bouwkundige keuring is verleidelijk, zeker als de woning er goed uitziet. Bovendien heeft de verkoper de plicht om gebreken die bij hem bekend zijn te melden. Maar de bouwkundige keuring is er juist voor gebreken die níét direct zichtbaar of bekend zijn: bijvoorbeeld problemen aan te fundering, de riolering of het dak, waarvan de herstelkosten behoorlijk kunnen oplopen. Lastig, als je al je spaargeld hebt ingezet op het winnende bod.
Tip: Als je de bouwkundige keuring laat doen voor het aflopen van de drie dagen wettelijke bedenktijd (na het tekenen van de koopovereenkomst), kun je nog van de koop afzien, mocht dat nodig blijken. Wel is het dan belangrijk dat de bouwkundig inspecteur ook voor die tijd een inspectierapport kan opleveren.
5. Bedenk welke afspraken je wil maken over de datum van overdracht
Bedenk als laatste ook wanneer je de woning kan/ wil betrekken in relatie tot de wensen van de verkoper(s). Als je nu huurt en zo de huur kan opzeggen, is het fijn als je op korte termijn de sleutels krijgt, maar ben je waarschijnlijk ook flexibel. Moet je jouw eigen koopwoning eerst nog verkopen? In dat geval heb je vast minder haast met de overdracht, want dan loop je risico op dubbele woonlasten.
6. Breng je bod compleet en (ook) per email uit
Nu is het tijd om daadwerkelijk je openingsbod op de woning uit te brengen. Dit kan telefonisch, maar het is verstandig om het ook per e-mail te bevestigen. Zo heb je zwart op wit wat je hebt uitgebracht en onder welke voorwaarden. Neem hierin op de hoogte van jouw bod, onder welke ontbindende voorwaarden je het bod uitbrengt en de gewenste opleveringsdatum. Schrijf een positief bericht waarbij je tevens duidelijk maakt waarom je dit bod doet. Wanneer je een goede onderbouwing kunt geven, heb je namelijk meer kans dat de makelaar en verkoper het bod begrijpen en je als een serieuze kandidaat zien.
Tot slot
Zorg dus dat je goed bent geïnformeerd en voorbereid en laat je niet ophaasten of dwingen om risico’s te nemen om een woning te bemachtigen. Zo behoed je jezelf voor onnodige risico’s. Vraag hierbij advies aan experts, zoals een financieel adviseur of een aankoopmakelaar. Zo kom je tot doordachte en weloverwogen keuzes. Uiteraard helpen wij je hier graag bij!
Wil je weten wat we voor je kunnen betekenen in de zoektocht en aankoop van een woning? Zie hiervoor woning kopen of nodig ons uit voor een vrijblijvende kennismaking!
